住宅ローンの借り換え
昨年（2006年）は、量的緩和が解除され、続いてゼロ金利政策も解除されました。量的緩和政策とは、マネーサプライ（通貨供給量）を増やすために日本銀行が金融市場に大量に資金供給を行う異例の金融緩和政策です。バブル崩壊後、短期金利を0％に抑えるためのゼロ金利政策に追加されるかたちで、5年前に金融緩和を目的に導入されました。２００２年２月に始まった景気拡大期間がいざなぎ景気を超えたことで緩和措置が解除されたわけですが、その実感はまったくありません。むしろ今後の金利上昇の危惧感のほうが大きいです。
そんな時にこそ、住宅ローンを改めて組みなおす「借り換え」は有効な手段です。金利はどのように決まるかといえば、長期固定型や固定期間選択型は長期金利に左右されやすく、変動金利型は市場の短期金利をコントロールしている日本銀行（日銀）の金融政策によって上下することが多いのです。長期金利はすでに上がり、固定期間選択型に波及している。特に対策が急がれるのは、金利が上がり始めた固定期間選択型と、近い将来、上がる可能性が出てきた変動金利型の住宅ローンを借りている人たちで、現在、貸し出されている住宅ローンの8割は固定期間選択型と変動金利型が占めています。
借り換えで得をするには、現在のローンを組んだときと同様、保証料、事務取扱い手数料、司法書士への報酬、団体生命保険料や火災保険料などの諸費用がかかり、総額で60万～80万円程度かかりますので、諸費用の金額以上に、利息の軽減効果があることが前提になります。目安としては、1)ローンの残高が1,000万円以上2)借り換え前後のローンの金利差が1％以上3)返済の残りの期間が10年以上の3条件をクリアしていれば、ほとんどのケースで借り換えが得になります。
借り換えの目的で挙げられるのが、「現在借りている住宅ローンとの金利差」。1%以上が目安といわれ、総返済額を減らし、返済中の負担を減らす効果を考えれば大事なポイントでしょう。しかし忘れてはいけないのが20年、30年という「長期にわたる金利上昇のリスクの回避」。目先の金利差だけなら、2年間、3年間などの短期間の固定金利タイプ、あるいは現時点で金利の低い変動金利タイプに借り換えれば済みます。ただ、これでは金利上昇局面への対応ができたとはいえません。
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